Warum Mieten dich reicher machen kann als ein Eigenheim

Folge11 final

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Erfolgreiche Leute labern nicht, erfolgreiche Leute machen. Ich bin Björn Wensch, Finanzstratege, Mentor und Speaker. Hier erwarten dich die Finanzstrategien und Denkweisen, die dich wirklich weiterbringen.

Vermögensaufbau, Riskmanagement, steueroptimierte Entscheidungen und das Mindset, das finanziellen Erfolg erst möglich macht. So wie jeder Spitzensportler einen Trainer braucht, begleite ich Menschen, die wachsen wollen. Kein Gelaber, sondern Klartext.

Erfolg ist planbar und braucht klare Strategie. Zahlen liegen halt nicht. Es ist rein aus steuerlicher Sicht und auch aus wirtschaftlicher Sicht eigentlich der größte Quatsch, um das ganz offen zu sagen.

Und da geht es heute mal um das große Thema Eigenheim oder Miete. Ja, uns wird in Deutschland immer eingetrichtert, das Eigenheim wäre das Allerwichtigste. Das, was jeder erreichen sollte im Leben, ist rein wirtschaftlich betrachtet und Zahlen liegen halt nicht.

Es ist rein aus steuerlicher Sicht und auch aus wirtschaftlicher Sicht eigentlich der größte Quatsch, um das ganz offen zu sagen. Warum? Hintergrund. Man muss sich mal überlegen, also ich rede jetzt hier von unserer Region.

Ich glaube bei uns in der Region, wenn ich aufpassen muss, ich sage immer Dexiklo mit Fenster, also Reihe Eckhaus, 125 Quadratmeter, 8 Quadratmeter Nutzfläche und Stellplatz. Kostet bei uns hier in der Region derzeit bestimmt um die 800.000 Euro. Da muss ich meine 10% Nebenkosten drauf tun.

Jetzt haben wir gute Bonität, er bringt vielleicht ein Eigenkapital mit 250.000 Euro geerbt oder angespart oder wie auch immer noch mit rein. Wir reden nachher über Finanzierungssumme 630.000 Euro. Er hat eine gute Bonität, kriegt vielleicht das Darlehen zu 4% aktuell, 4,5, also je nachdem.

Da kann sich jeder mal die monatliche Rate ausrechnen. Ertilgung soll auch noch da sein, weil die Bank möchte ja auch Geld wieder zurück haben. Dann sind wir bei 5%, dann reden wir hier im Prinzip im Monat von einer Belastung von rund 2.600, 2.700 Euro.

Jetzt sage ich, wenn ich eine vernünftige Wohnung habe, gibt es Wohnungen, da zahle ich 1.600, 1.700 Euro Miete, nehme die Differenz zu der Finanzierung und nehme eine vermietete Immobilie. Also sprich, kleine Wohnungen, die ich erwerbe, haben einen Kapitaleinsatz zwischen 20.000 und 30.000 Euro vielleicht. Manchmal geht es auch mit ein bisschen weniger.

Vermiete die, habe wesentlich höhere steuerliche Vorteile, weil bei meinem Eigenheim habe ich überhaupt keinen steuerlichen Vorteil. Und natürlich entwickelt auch das Eigenheim sich in der Wertentwicklung und geht nach oben, dank der Inflation. Aber auch bei vermieteter Immobilie habe ich natürlich steuerlich ganz, ganz andere Möglichkeiten und sehe, was übrig bleibt.

Wenn ich das Spiel 4, 5, 6, 7 mal mache und irgendwann mal 7, 8 Immobilien besitze, die ich vermiete, dann macht sich das natürlich auch in der Steuer entsprechend bemerkbar und in der Wertentwicklung. Kann sich jeder mal ausrechnen bei einem aufgenommenen Darlehen mit 600.000 Euro, was ich da zurückbezahle. Da reden wir über 1 Million bis 1,1 Millionen, was ich zurückbezahle für die Hütte.

Ob es irgendwann Unterhaltskosten dazukommen, ein neues Dach, neue Heizanlage etc. Oder ob ich eben das Geld nehme und mir dadurch Immobilien erwerbe und dann nochmal meinen Vermögenswert zusammenrechne. Also von dem her, ich weiß, das ist ein schwieriges Thema.

Ich sage oft, ein Eigenheim, um es ganz krass zu sagen, ist eigentlich auch ein Konsumgut. Solange ich nicht das Gewerbetrennsetzen habe oder dass ich in irgendeiner Art und Weise auch noch vielleicht prozentual einen gewissen steuerlichen Vorteil heraus generieren kann, ist es nichts anderes als ein Konsumgut. Und was man nur zweimal leisten kann, kaufe ich mir nicht einmal.

Ich sage Eigenheim, wenn ich das unbedingt brauche, dann sollte ich es eigentlich Cash bezahlen und nicht finanzieren. Um das ganz einfach zu sagen. Das heißt, verstehe ich das richtig, kaufen zwar ja, aber eher Richtung Wohnung statt Richtung Haus.

Ist das jetzt so der Gedanke dahinter? Also eine Wohnung eher kaufen statt einem Haus? Ja, aber nicht zum Selberbewohnen. Lieber Miete bezahlen und die Wohnungen vermieten. Dann habe ich eine Abschreibung drauf.

Je nachdem, ob ich eine denkmalgeschützte Immobilie kaufe, die ich auf zwölf Jahre abschreibe. Natürlich immer aufpassen, Grund und Boden darf ich nicht abschreiben. Weil Grund und Boden, der bleibt halt.

Ob ich ein Sanierungsobjekt kaufe, wo ich vielleicht sogar gewisse Zuschüsse auch bekomme. Es gibt ja die KfW-Zuschüsse oder KfW-Fördermittel auch. Oder ob ich ein Bestandsobjekt kaufe, wo ich dann einfach die Abschreibung drin habe.

Macht natürlich in dem Moment Sinn, wenn ich auch eine Steuer bezahle. Wenn ich nichts versteuere, dann macht das nicht ganz so viel Sinn. Und von dem her, wenn ich im Eigenheim, dass ich möglichst selber mit der Familie bewohne.

Wenn ich mir überlege, wie lange ich da abbezahle. Durchschnittliche Finanzierungen laufen zwischen 28 und 33 Jahren. Bis man abbezahlt ist in der Pampa.

Die Kinder sind groß, sind ausgezogen. Ich stehe da mit 200, 250 Quadratmeter. Wenn ich natürlich eine Reihe groß habe, dann stehe ich mit 125 Quadratmetern da.

Aber die Kinder sind dann ausgezogen. Eigentlich ist für viele jeden Monat im Kampf, die Raten zusammenzukriegen. Von einem gescheiten Urlaub, einem gescheiten Auto.

Reden wir mal gar nicht. Wenn man da mal so in die Vergangenheit reingeht. Ich kenne einige.

Früher, so klassisch, die Vorstadtvilla von einem Professor. Da war ein Kindermädchen da. Also hier im Schwäbischen.

Der Daimler gefahren. Neu. Mal der Haushälterin.

Heute kenne ich so manchen Professor. Der finanziert irgendwie eine Reihe Eckhaus ab. Seine Frau geht auch noch halbtags zum Arbeiten.

Vielleicht auch zur Selbstverwirklichung. Was ja auch völlig in Ordnung ist. Aber wir reden nicht von Kindermädchen.

Wir reden nicht von Haushälterinnen. Wir reden auch nicht von einem vernünftigen Urlaub. Zwei, dreimal im Jahr.

Wir reden von einem finanzierten Gebrauchtfahrzeug. Da hat sich schon einiges gewandelt. Sagen wir mal, wir gehen von einer Zielgruppe aus.

So 30, Mitte 30. Die kommen jetzt zu dir oder zu euch. Was für Kriterien sollte man jetzt da erfüllen, um in die Richtung mal zu denken.

Eine Wohnung kaufen und die eben zu vermieten. Wenn wir jetzt von dem Fall ausgehen. Also es ist inzwischen so im Umlauf.

Das sogenannte Betongold. Also damit meinen wir die Immobilie. Ist ein Sachwert.

Mal ganz wichtig. Gerade so fertig mit dem Studium. Berufseinstieg.

Man macht sich so Gedanken. Mensch, was mache ich jetzt mit Geld. Während dem Studium war es oftmals knapp.

Die Eltern sind auch froh. Die Tochter liegt nicht mehr ganz so auf der Tasche. Jetzt sollten wir mal an den Vermögensaufbau denken.

Ja klar. Oftmals noch nicht verheiratet. Die Melkkuh Nummer eins in Deutschland.

Steuerklasse eins. Bezahlen auf einmal ganz ordentlich Steuer. Weil sie halt auch entsprechend gutes Einstiegsgehalt haben.

Da kann man sich dann schon mal überlegen. Wenn man mal so 15.000, 20.000 Euro auf der Seite hat. Beschäftige ich mich mal mit der ersten Immobilie zum Erwerben.

Und wenn man das so alle 5, 6 Jahre wiederholt. Da wird es dann schon ein ganz lustiges Spiel. Dass man einfach sagt, okay.

Statt dass ich Papierwerte oder mein Geld einfach bloß auf der Bank liegen lasse. Nehmen wir das. Und erwerben damit mal die erste Immobilie.

Immobilie ist natürlich auch ein bisschen immer mehr Zeitaufwand. Aber das ist immer. Wenn ich mehr haben will.

Dann muss ich auch mehr tun. Aber man kann steuern. Vernünftig steuern.

Und in Vermögenswerte wandeln. Man muss nur wissen wie. Und man braucht den Zugang dazu.

Und das sind natürlich auch die Aufmarke zu Immobilien. Wesentlich lukrativer. Nichts gegen die Branche.

Aber beim normalen Immobilienmarkt. Wobei selbst die Preise für Wohnungen auch schon richtig durch die Decke schießen. In letzter Zeit, oder? Das kommt darauf an.

Welche Regionen. Derzeit ist die wirtschaftliche Lage. Wobei wir sind ja auch Weltmeister.

Wir haben einen Pessimismus. Wir Serbiener Deutschen. Darf man einfach auch mal sagen.

Noch haben wir fast alle ein Dach über dem Kopf. Haben genügend zum Essen. Haben sogar den Luxus, dass wir zwischen Warm- und Kaltwasser wählen können.

Das können ganz viele in der Welt nicht. Aber, klar. Immobilien.

Ich kann mich erinnern. Vor 30 Jahren haben die Leute gesagt. Boah, Berlin.

Ist so teuer. Vor 20 Jahren haben sie gesagt. Der Quadratmeter ist so teuer.

Vor 10 Jahren haben sie gesagt. Das ist so teuer. Was sagen sie? In den nächsten 10 Jahren.

Klar. Uns fehlen Hunderttausende von Wohnungen in Deutschland. Und vor knapp das Angebot.

Erhöhte Preise. Ich kann daran partizipieren. Wenn ich weiß, wie.

Da ist der monatliche Aufwand gar nicht so groß. Wie viele oftmals denken. Was brauche ich monatlich.

Um mir Immobilien leisten zu können. Die ich dann auch noch vermiete. Also.

Von dem her. Was braucht so jemand. Er muss offen sein.

Vom Denken her. Und sich von seinem Sparbuch. Bei der Bank lösen.

Das hat aber schon einen Namen. Das ist ein Buch. Das können wir sparen.

Er muss weiter denken. Über den Tellerrand hinaus. Kein Schubladen denken.

Er muss offen sein für neue Dinge. Sollte aber natürlich. Die makroökonomische Lage.

Auch der Immobilienbus. Sollte natürlich passend sein. Und nicht irgendwo wie in der Pampa.

Wo keine Nachfrage ist. Ich bin ein großer Freund. Von kleinen Immobilien.

Von kleinen Wohnungen. Zwei, zweieinhalb Zimmer. Die lassen sich wesentlich leichter vermieten.

Wie so eine große Wohnung. Mit 100, 150 Quadratmeter. Ich kann auch überlegen.

Ob ich vielleicht aus einer großen Wohnung. Aus einer WG. Aber.

Das ist prozentual auch wesentlich interessanter. Von den Mieterträgen her. Aber.

Da muss natürlich auch das Hausgefüge passend sein. Wenn ich zum 6-Familienhaus. Oder 8-Familienhaus.

Lauter Rente habe. Und ich mache in die oberste Wohnung. Die unter 20 Quadratmeter hat.

Studenten-WG. Da werde ich relativ viele Anrufe bekommen. Bezüglich Ruhestörung.

Party. Etc. Ob das sinnvoll ist.

Das lasse ich dahin gestellt. Aber im Endeffekt. Sollte die Mieteinnahme den Kredit.

Die Abschreibung. Und. Dass jeder Vorsorge betreiben muss.

Ich glaube. Für das Alter später. Weil er einen gehabten Lebensstandard haben möchte.

Gerade die heutige Junge. Ganz heftig. Wenn die ihre Rentenbescheide anschauen.

Was sie später erwartet. Das ist nicht inflationsbereinigt. Dann kommt eins dazu.

Ein schwieriger Satz. Die Inflation frisst meinen Zins. Die Notenbanken trugen Geld ohne Ende.

Die Inflation wird weiter steigen. Das ist meine Einschätzung. Das frisst meinen Zins.

Und meinen Sachwert. Meine Immobilie nimmt zu im Wert. Dann kann man schon überlegen.

Ob ich nicht mit 200-300 Euro im Monat. Vielleicht irgendwann. Einfach mir Gedanken machen.

Damit eine Immobilie zu erwerben. Und auch da. Wir haben permanent einen Bestand.

Zwischen 14 und 15. In der sogenannten Off-Market-Immobilien. Also sprich.

Wir haben jegliches Couleur. Ob ein Sanierungsobjekt. Ob ein Denkmalschutzobjekt.

Ob ein normales Bestandsobjekt. Wir haben eine breite. Große Auswahl.

Hier unten im Schwäbischen. Der Schwabe sagt immer. Ich hätte gerne eine Immobilie.

Wo ich drauf schauen kann. Wie man so schön sagt. Dass man die Immobilie vor der Haustüre hat.

Das ist völlig Bullshit. Genauso wenn wir eine Immobilie besichtigen. Die gefällt mir aber nicht.

Dann sage ich. Du musst da einziehen. Wie eine Immobilie aussieht.

Wo die Immobilie ist. Das ist mir völlig egal. Die Immobilie muss nicht schön aussehen.

Für dich zum Erwerb. Du sollst auch nicht da einziehen. Die muss ich auf dem Papier rechnen.

Ganz einfach. Das ist der knallharte Faktor. Immobilie muss ich auf dem Papier rechnen.

Das ist natürlich immer eine sehr individuelle Sache. Wie liegt die Steuerlast. Was kann ich monatlich aufwenden.

Etc. Da hilft sie dann auch. Selbstverständlich.

Ja. Schon ein guter Punkt. Noch mal das so von der Seite zu beleuchten.

Miete in dem Sinne. Dann sage ich. Ich lebe lieber in Miete.

Und bezahle monatlich meine Miete. Da habe ich auch keinen steuerlichen Vorteil. Aber.

Ich habe dann relativ viel Geld übrig. Um vielleicht ein oder zwei Immobilien. Mal mit zu starten.

Um mir da gewisse steuerliche Vorteile zu generieren. Ich meine mich zu erinnern. Dass du ja auch erzählt hast.

Schon in der letzten Folge. Dass du so gestartet hast. Auch Immobilien zu kaufen.

Für die Vermietung. Da kam wahrscheinlich früher auch erstmal Shitstorm auf dich zu. Oder wie kannst du bloß.

Nein. Ganz so viel kam eigentlich gar nicht. So viel Shitstorm kam nicht.

Sondern. Man tauscht sich ja mit dem damaligen Bekannten aus. Ich weiß noch.

Die ersten zwei, drei, vier Monate. Die waren nicht ganz so lustig. Ich habe mich zu ganz anderen Zeiten finanziert.

Wir reden über zwölf, zwölfeinhalb Prozent. Ich habe mir jeden Monat erstmal. Zwei am Anfang am Start.

Gedanken gemacht. Wie bekommst du die monatliche Rate ran. Und.

Das war nicht ganz so leicht. Da war dann immer wieder. Ja musst du deine Ausgaben verringern.

Und ich habe gesagt. Das ist genau wie der Mangeldenken. Negatives Denken.

Ich habe mir eher Gedanken gemacht. Wie erhöhe ich meine Einnahmen. Das war eher das Thema.

Das heißt da war noch kein Mieter drin. Ganz am Anfang oder. Doch wir hatten relativ schnell Mieter.

Aber leben wollte ich ja selber doch. Auch noch. Aber.

Es war schon Belastung am Anfang. Ja. Und braucht ja auch wieder ein Stückchen Mut.

Einfach das überhaupt zu machen. Ganz klar. Im schlimmsten Fall verkaufst du halt wieder eine.

So schlimm ist es nicht. Klar. Man muss da gewisse Fristen.

Berücksichtigen auch. Weil sonst. Wiederum die Steuervorteile zurück zu bezahlen habe.

Das ist klar. Aber ja. Gottfroh, dass wir es gemacht haben.

Du hast vorher noch von dem Thema Aufmarkt. Immobilien gesprochen. Da können wir vielleicht noch mal drauf eingehen.

Das den Leuten zu erklären. Ja gut. Wir kennen alle den Berufsstand der Immobilienmakler.

Gibt es auch sehr sehr gute. Keine Frage. Auch wir arbeiten mit drei, vier in Deutschland zusammen.

Aber aufmachende Immobilien. Ganz einfach. Die gehen nicht über einen Immobilienmakler.

Sondern das sind oftmals. Große Bauträgergesellschaften. Die wohl nichts anderes machen.

Wie solche Großobjekte. Mit 170, 200, 300 Wohnungen. Mikroapartments zum Beispiel.

Ein großer Produktanbieter von uns. Die sind voll spezialisiert auf Mikroapartments. Für Studenten.

Das wird sicherlich kein normaler Immobilienmakler kriegen. Das hier eine Wohnung vertreibt. Sondern wir arbeiten da direkt.

Mit einem Bauträger zusammen. Und auch bei Bauträgerei. Bauträgerei ist ein hochschwieriges Geschäft.

Man sollte genau schauen. Mit wem man da zusammen arbeitet. Ist schon einige Jahre her.

Aber man muss immer lachen. Es gibt ja so viel zu beachten. Ein Bauträger.

Der dann eine Fertigstellungsgarantie ausspricht. Das ist der Bauträger GmbH. Und der Garantiegeber ist die druntergehängte GmbH.

Wenn der Bauträger bankrott geht. Was bringt er denn? Eine Fertigstellungsgarantie von der GmbH. Die drunterhängt gar nichts.

Die ist so viel wert wie das Klopapier. Nämlich gar nichts. Und da sollte man schon sehr genau aufpassen.

Mit wem man zusammenarbeitet. Für eine Firma von über 50 Jahren. Die alles aus Eigenmittel macht.

Mit einer hinterlegten Bankbürgschaft. Da kann ich mir schon mal Gedanken machen. Wie soll man das so unternehmen? Es gab genügend Bauträger.

Die Schachtelbauweise. Man hat seine Objekte angefangen. Im Bauträgerbereich gibt es gewisse 7 Zahlungsschritte.

Bei Aushub der Grube. Bei Fertigstellung Rohbau etc. Da haben die drauf gesetzt.

Wir verkaufen das eine. Haben gleichzeitig das andere angefangen. Und wenn die Kohle geflossen ist.

Haben wir das genommen. Um das nächste Objekt zu machen. Und da hat es auch den einen oder anderen verrissen.

Wie man so schön sagt. Und dann ist das ganze Ding stecken geblieben. Wir hatten hier jemanden in der Region.

Ja. Den hat es so richtig vor einigen Jahren verrissen. Aber man muss da schon sehr genau aufpassen.

Mit wem man arbeitet. Wir haben unsere 5 oder 6 Produktpartner. Mit denen wir hier zusammenarbeiten.

Wo wir zur Vergangenheit heraus wissen. Es funktioniert. Es läuft.

Wie wird nachher so eine Immobilie gehandelt. Ich bin zum Beispiel. Ein riesiger Freund von Mietpool.

Das kennen die wenigsten. Jeder glaubt immer. Na ja.

Wenn meine Wohnung mal leer steht. Gerade bei den Mikroapartments. Werden ja oft von Studenten bezogen.

Der Student fängt ganz hochmotiviert an. Technikstudium. Nach 2 Semestern fällt ihm auf einmal auf.

Er hat. Überhaupt keinen Bock darauf. Er sattelt um auf Philosophie.

Und verlässt wieder das Mikroapartment. Jetzt steht es leer. Ich muss einen neuen Mieter suchen.

Das ist mir ein großer Freund. In dem Bereich mit Mietpool zu arbeiten. Mietpool bedeutet.

Vereinfacht gesagt. Ich habe 100 Wohnungen. Es gibt 100 Eigentümer.

Jedem gehört eins. Jetzt sind bloß 95 vermietet. Dann geht aus den 95 Wohnungen.

Die Miete in einen großen Topf. Und wird an alle 100 Eigentümer verteilt. Solidaritätsprinzip.

Habe ich eine vernünftige Verwaltung. Da muss man schauen. Was kostet so eine Verwaltung.

Wobei ich die Kosten auch steuerlich geltend machen kann. Das sind Ausgaben. In Zusammenhang mit der Wohnung.

Oder mit dem vermieteten Objekt. Die kümmern sich darum. Habe ich eine Erstvermietungsgarantie.

Wir haben einen Produktpartner. Der hat eine sogenannte. 10-Jährige.

Mit Garantiezeit. Der Eigentümer. Der Erwerber.

Hat die Sicherheit. Die nächsten 10 Jahre ist das Ding vermietet. Oftmals werden solche Immobilien.

Bevor sie fertiggestellt sind. Verkauft. Habe ich eine Fertigstellungsgarantie.

Ist ja toll. Wenn ich bei einem Bauträger was kaufe. Ich habe aber keine Fertigstellungsgarantie.

Jetzt fängt er vielleicht erst in 3 Jahren mit Bauen an. Aber die Bank möchte das Darlehen. Ab einem gewissen Fixzeitpunkt.

Zurück. Wie ist es mit der bereitstellungsfreien Zeit. Bei der Bank von dem Darlehen.

Das sind lauter solche Punkte. Damit beschäftigt sich der Verbraucher. Wie beim normalen Immobilienmarkt verkaufen.

Da habe ich eine hohe Provision drauf. Da gehe ich auf die Bank. Hier ist das Objekt.

Ich brauche dafür das Darlehen. Und fertig. Welche Off-Marketing-Immobilien.

Das ist schon ein bisschen mehr Arbeit. Aber die nehmen wir eben ab. Und wissen auch genau.

Mit welchen Produkten man Arbeit macht.

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